F.A.Q.
Il Notaio è un pubblico ufficiale imparziale, ciò vuol dire che – a prescindere da quale parte scelga il notaio – questo sarà chiamato, per legge, a tutelare gli interessi compositi di tutte le parti in gioco.
I notai, dunque sono impegnati in tre ambiti fondamentali: quello successorio, quello della circolazione dei beni immobili (case, uffici, terreni, capannoni…) e nei passaggi più rilevanti dell’attività societaria.
In questi ultimi due casi il ricorso al notaio è imposto dalla legge per assicurare contratti e verbalizzazioni ineccepibili e per far sì che l’autonomia privata non superi i limiti di legalità fissati dalle norme, nel caso delle successioni il mancato intervento della consulenza notarile comporta il rischio dell'insorgenza di una lite tra eredi.
Il numero programmato sul territorio (i notai sono in numero limitato in ragione della pubblica funzione svolta e sono legati alla loro sede di assegnazione, come i giudici, per garantire a tutto il territorio, anche il più disagiato, l’assistenza) è sinonimo di qualità, poiché i notai giungono alla professione dopo studi estremamente rigorosi e sono riconosciuti tra gli operatori del diritto più qualificati e con altissime responsabilità.
In Inghilterra o negli Stati Uniti si può anche comperarsi la casa da soli, e si viene garantiti dalle assicurazioni. Vero; peccato che il solicitor, l’avvocato da cui non si può non farsi assistere, costi assai di più del notaio e che spesso le assicurazioni si rivelino molto restie a pagare il danno.
La differenza tra i due ordinamenti, dunque, è tra aggiustare e prevenire.
È del tutto intuitivo che la “tutela” delle parti è meglio della “autonomia” delle parti.
Compito del notaio è soprattutto quello di tutelare i più deboli, quelli che non sono in grado di pagarsi l'avvocato migliore, quelli che comperandosi la prima ed unica casa della vita non possono rischiare niente e vogliono che ci sia qualcuno che garantisca loro che la casa è realmente disponibile, non ha ipoteche; qualcuno, cioè, che dia certezze.
Non è un caso che dove interviene un notaio sia scarsissima la litigiosità davanti ai giudici.
In Italia le cause per i contratti immobiliari e quelli relativi ai momenti societari controllati da notai sono una quantità esigua tanto da confermare la decisiva posizione di Gatekeeper nel nostro ordinamento.
Non è un caso, del resto, che le istituzioni abbiano affidato negli ultimi anni ai notai compiti sempre più delicati: dalla lotta all’abusivismo edilizio alle espropriazioni immobiliari; dal ruolo di giudici onorari aggregati, per smaltire l’arretrato della giustizia civile, al controllo su costituzioni e verbali delle società per liberare i giudici da una parte del loro carico di lavoro; e che, in sede internazionale, si pensi ai notai anche in materia di lotta al riciclaggio.
Il tutto senza costi aggiuntivi per la collettività.
Senza contare che i notai sono all’avanguardia nello sforzo di modernizzazione del Paese, essendosi forniti da tempo di una rete Intranet che collega tutti gli studi e della firma digitale certificata dal Consiglio Nazionale.“Perché il notaio?” ha dunque una risposta agevole: perché il cittadino ha più sicurezza, più efficienza, ha meno costi, più semplificazione nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, ha a disposizione un professionista che risponde economicamente della solidità dei contratti che stipula; come - per i trasferimenti immobiliari e gli atti societari – una sorta di sportello unico di grande qualificazione giuridico - fiscale e di forte garanzia morale: in tempi così complessi e incerti non ne vale la pena?
la trascrizione nei registri immobiliari, la voltura catastale e la registrazione dell’atto ai fini fiscali.
Oggi questi adempimenti sono svolti interamente per via telematica, attraverso il Modello Unico Informatico (MUI), attraverso il quale il notaio provvede anche a versare contestualmente le somme dovute a titolo di imposte indirette sulla compravendita (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, imposta di bollo, tasse di trascrizione e voltura).
Attraverso il Modello Unico Informatico il notaio invia anche una copia autentica informatica dell’atto di compravendita, sottoscritta con la propria firma digitale.
Il più importante di questi adempimenti è la trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari, che deve essere eseguito nel più breve tempo possibile, a garanzia del venditore.
Ricordiamo infatti che nel nostro ordinamento giuridico la proprietà dei beni immobili risulta dai registri immobiliari conservati presso l’Agenzia delle entrate (Uffici provinciali del Territorio). Lo stesso avviene per tutti i diritti relativi a beni immobili (per esempio l'usufrutto, la superficie o la servitù). I registri immobiliari sono pubblici, quindi il loro contenuto può essere conosciuto da chiunque ne faccia richiesta.
Ogni trasferimento della proprietà di un bene immobile, così come la costituzione o il trasferimento di un altro diritto reale, deve essere trascritto nei registri immobiliari, proprio al fine di garantirne la pubblicità.
Gli atti che non vengono trascritti nei registri immobiliari sono validi e hanno piena efficacia tra le parti (cioè tra venditore e acquirente), ma non nei confronti di tutti gli altri soggetti. Ciò significa che qualcuno potrebbe successivamente acquistare lo stesso immobile da chi lo ha già venduto, e trascrivendo per primo il proprio acquisto nei registri immobiliari ne diventerebbe legittimo proprietario (ferma restando, ovviamente, la responsabilità di chi ha venduto due volte lo stesso bene).
Questa è la cosiddetta efficacia dichiarativa della trascrizione, che si fonda su una presunzione assoluta di conoscenza da parte di tutti di ciò che è trascritto, e di ignoranza di ciò che non è trascritto, senza possibilità di prova contraria.
È chiaro, dunque, che l’acquirente ha interesse a trascrivere immediatamente il proprio acquisto. Si dice infatti che la trascrizione è un onere per chi acquista un immobile. Per agevolare l'acquirente la legge pone l'obbligo della trascrizione a carico del notaio che ha rogato l'atto di compravendita. Anche questa formalità viene dunque eseguita dal notaio senza che la parte debba preoccuparsene, così come avviene per la registrazione e la voltura catastale.
Attraverso il Modello Unico Informatico il notaio provvede anche alla voltura catastale, cioè a intestare l’immobile in catasto a nome dell’acquirente.Il notaio, incaricato dallo Stato a riscuotere tali somme, una volta ricevuto l’atto, è tenuto a conservare il vostro denaro su un conto corrente dedicato e completamente svincolato dalle sue vicende personali, direttamente connesso con la pubblica amministrazione e soggetto a una severa rendicontazione e ispezione.
Il notaio è, quindi responsabile con il cliente del versamento di detti importi (c.d. obbligato principale) ed è tenuto a versare quanto dovuto allo Stato anche se non avesse riscosso alcunché.
Perciò, per legge, il notaio può rifiutarsi di esercitare il suo ministero se prima dell’atto non abbia ricevuto quanto gli è dovuto a titolo di imposte.
Se il cliente lo richiede, il notaio deve specificare analiticamente nella parcella le spese (imposte, tasse ecc..) e i corrispettivi (onorari, compensi ecc…) dovuti per l’atto notarile.
Per l’attività di consulenza e per le altre prestazioni professionali non strettamente connesse all’atto notarile, il notaio ha diritto ad un compenso che può concordare con il cliente o determinare secondo criteri di massima stabiliti dal consiglio notarile, anche sulla base delle tariffe professionali che regolano casi simili o materie analoghe.
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