Case e trasferimenti immobiliari
Il settore del “real estate” è un ambito composito che involge la contrattualistica di diritto civile, la consulenza fiscale e la conformità alla disciplina pubblicistica.
Un’area così trasversale, ma al contempo quotidiana e di rilevante impatto nella nostra vita, non può, quindi, essere sottovalutata.
Per tale ragione, e per quanto già detto nel nostro manifesto circa la rilevanza dell’acquisto di una casa, specialmente la prima, abbiamo organizzato i nostri uffici con particolare rigore specialmente con riferimento a detto dipartimento. È bene però evidenziare come il settore immobiliare non possa ridursi al binomio contrattuale “vendita e mutuo” che, pur essendo l’operazione di gran lunga più frequente non è l’unica.
Quali notai ci teniamo particolarmente affinché tutte le operazioni immobiliari (divisioni, permute, transazioni…) siano affrontate con la giusta CONSAPEVOLEZZA da parte dei cittadini che si AFFIDANO A NOI.
Al contempo mettiamo quotidianamente la nostra ESPERIENZA a servizio delle imprese costruttrici tanto nelle operazioni di due diligence per l’acquisto delle aree soggette a. edificazione, quanto con riguardo al finanziamento delle suddette operazioni.
In tal senso particolare attenzione sarà prestata alla cura della contrattazione preliminare secondo la tutela degli acquirenti da immobili da costruire e ai mutui c.d. S.A.L.
Per tale ragione segnaliamo alcuni temi rilevanti che dovrebbero essere conosciuti prima di intraprendere un’operazione immobiliare.
I nostri assistenti e ancor prima noi Notai siamo a disposizione per fornire consulenza circa l’acquisto di un immobile prima di incontrare un mediatore (agente immobiliare, banca o broker).
Recarsi personalmente a parlare con il notaio per essere poi realmente preparati ad affrontare problematiche parallele alla pratica notarile che si intende portare a termine può essere decisivo.
Per questa ragione ci proponiamo, anche nei confronti dei mediatori immobiliari, di compiere noi la redazione di un autentico preliminare di vendita e provvedere alla sua registrazione; talché promittente venditore e promissario acquirente possano trovarsi equamente tutelati entrambi.
Oltre a raccomandarci di scegliere sempre dei mediatori professionali e stante la loro assoluta rilevanza nell’ambito di queste operazioni, ci offriamo - a conferma della natura equidistante del notaio - di compiere indagini preliminari sul bene di modo da individuare, ancor prima di iniziare trattative eventuali pesi, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
Quanto solitamente sottoscritto per il tramite della mediazione degli agenti immobiliari consta di una proposta irrevocabile di acquisto; atto diverso dal contratto preliminare di vendita in quanto vincola unicamente l’acquirente a comprare a quelle condizioni e non anche il venditore a trasferire l’immobile.
Parimenti al preliminare è un atto soggetto a registrazione obbligatoria, tuttavia, la sua registrazione presso l’agenzia delle entrate incide solamente sulla certezza della data non attribuendo alcun ulteriore diritto al futuro acquirente.
Qualora il promissario acquirente desideri una maggiore tutela sarà possibile trascrivere il preliminare, così facendo costui acquisirà una tutela granitica:
rendendo opponibile l’atto a chiunque altro, con titoli successivi alla stipulazione del contratto, possa avanzare pretese sul bene; Potendo acquisire il bene a prescindere dalla collaborazione della parte promittente venditrice che non potrà avere alcun ripensamento essendo questo atto, se trascritto, suscettibile di esecuzione in forma specifica (e quindi trasferito il bene direttamente) da parte dell’autorità giudiziaria ordinaria.È bene ricordare che questa opzione diviene obbligatoria in caso di acquisto da parte di un costruttore, non potendo agire altrimenti.
Il deposito prezzo è uno strumento regolamentato dalla Legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti ed è pensato per offrire alle parti una tutela in quel lasso temporale intercorrente tra la stipula dell’atto di vendita immobiliare e l’effettivo saldo del prezzo destinato al venditore.
Nelle more, difatti, potrebbero insorgere problematiche tali da condizionare il buon esito dell’operazione così, affidandosi al Notaio quale pubblico ufficiale equidistante dalle parti le somme rimarrebbero depositate presso un apposito conto del notaio c.d. “conto corrente dedicato” totalmente insensibile rispetto alle vicende personali e professionali del notaio e la cui contabilizzazione soggiace a un severo regime di controllo.
Dette somme potranno rimanere depositate fino a che sarà eseguita la registrazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, e sarà quindi verificata l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli. In questo modo le parti risultano pienamente tutelate contro qualsiasi problema che potrebbe intervenire tra la firma dell'atto e la sua trascrizione nei registri immobiliari, che ne determina l'opponibilità verso i terzi.
Possono essere lasciate in deposito anche le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate (per esempio, le spese condominiali arretrate).
Una riprova di quanto sia importante interloquire prima di tutto con il proprio notaio di fiducia risiede nel fatto che – frequentemente – questa possibilità viene esclusa nelle proposte irrevocabili di acquisto contenenti delle rinunce preventive all’opzione di avvalersi della disciplina del deposito prezzo.
Il Decreto-legge 16 luglio 2020, n.76 ha introdotto il certificato di stato legittimo dell’immobile, il quale può rilevarsi uno strumento alquanto utile per un soggetto interessato all'acquisto di un immobile.
Il certificato di stato legittimo è un documento rilasciato da un tecnico abilitato, nel quale vi è l’attestazione giurata (resa dunque sotto responsabilità penale) in relazione ad un determinato immobile dell’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica ovvero della presenza di tolleranze costruttive.
Le tolleranze costruttive sono difformità che non incidono sulla commerciabilità del bene, più precisamente ai sensi dell’art. 334-bis d.P.R. 380/2001 non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità "se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.
Il certificato, per espressa previsione normativa, non costituisce un allegato obbligatorio dell’atto notarile, ma solo facoltativo; tuttavia, l’utilità di tale certificato per la parte acquirente appare indubbia. Mediante tale certificato, infatti, quest’ultimo soggetto viene garantito della “qualità” dell’immobile, ponendolo pertanto al riparo dal rischio della scoperta di abusi edilizi. Ma vi è di più: ove un soggetto volesse acquistare un immobile con l’intenzione di effettuare un’operazione edilizia, per poter intraprendere detti lavori vi deve essere preliminarmente una situazione di legittimità dell’immobile; ebbene, mediante il certificato di stato legittimo, la parte acquirente si vede garantita in ordine a tale regolarità, non rischiando, pertanto, di dover rinunciare al progetto di ristrutturazione a causa di una irregolarità urbanistica dell’immobile non conosciuta al momento dell’acquisto..
Imposta Municipale Unica (IMU)
Detta imposta varia nella sua misura da comune e comune, per tale ragione – non dovendo provvedere ad alcuna comunicazione formale, assolta già dal notaio con la registrazione dell’atto – sarà opportuno informarsi per tempo con riguardo all’ammontare.
L’IMU risulterà a carico tanto del venditore quanto dell’acquirente in base ai mesi di proprietà, e nello specifico, per il mese nel quale avviene il rogito spetterà a chi l’ha posseduta per più della metà.
Questa imposta non si applica all’abitazione principale (con residenza anagrafica) e alle relative pertinenze, escluse le abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9; per questa ragione è importante curare sin da subito l’aspetto anagrafico della residenza.
L’imposta si paga in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, con il modello F24 (in banca o in posta), e si calcola sul valore catastale dell’immobile, rivalutato in base alle disposizioni di legge.
Tassa sui rifiuti (TARI)
La TARI è un tributo destinato a finanziare i costi di raccolta e smaltimento rifiuti, è, quindi, dovuta da chiunque, a qualsiasi titolo, occupa o conduce locali, indipendentemente dall’uso ma nei limiti dell’80% della superficie catastale per gli immobili a destinazione ordinaria e con riferimento alla superficie calpestabile, invece, per tutti gli altri.
Nel conteggio della tassa sono escluse le aree scoperte pertinenziali o accessorie non operative (giardini condominiali, cortili, ecc.) e per le parti comuni dell’edificio non detenute o occupate in via esclusiva (tetti e lastrici solari, scale, aree destinate al parcheggio).
Specifiche ipotesi di riduzioni tariffarie possono essere adottate dai singoli Comuni per cui si invita a visitare i portali web di riferimento, inoltre, la tassa è dovuta in misura ridotta per il caso in cui vi siano delle inadempienze nell’espletamento del servizio.
Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF)
L’anno successivo all’acquisto – in proporzione alla frazione annua nei quali si ha avuto possesso del bene – bisogna dar conto nella Dichiarazione dei Redditi (Modello 730 o Modello Unico) del mutamento patrimoniale di modo da assolvere correttamente l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) dovuta sul reddito da immobili.
Questo reddito immobiliare va sommato agli altri redditi cosicché ciascuno paghi in funzione del totale dei propri redditi.
La base imponibile dell’IRPEF (ossia l'importo sul quale viene calcolata l'imposta) dipende dall'utilizzo dell'immobile, dalla sua rendita catastale, o dall'eventuale canone di locazione percepito.
L'abitazione principale e le sue pertinenze (o quella utilizzata come abitazione principale da familiari quali coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall'IRPEF, detta esenzione spetta nei limiti di un solo immobile.
La tassazione dell’immobile concesso in locazione dipende dalla tipologia convenuta con il conduttore: ordinario o cedolare secca, per esempio, con la conseguenza che nel primo caso si farà riferimento esclusivamente al canone percepito, mentre nel secondo caso vi sarà un’imposta sostitutiva.
Come già detto in precedenza la percezione di un canone di locazione implica l’insorgere di un reddito suscettibile di IRPEF.
Trasferimento della residenza
Il trasferimento di residenza deve essere comunicato all’anagrafe del Comune di destinazione, portando con sé un documento di identità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli che ha intestati.
Il Comune della nuova residenza comunicherà il trasferimento al Comune in cui era precedentemente la residenza.
Se per l’acquisto avete richiesto le agevolazioni sulla prima casa, e non avete già la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non dimenticate di trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Conviene comunque trasferirla al più presto per beneficiare delle agevolazioni sull’abitazione principale ai fini dell’IMU.
I documenti d’identità saranno aggiornati con il nuovo indirizzo al loro rinnovo.
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